Foire aux questions

Bail

Baux

Les locaux

Le choix de locaux adaptés aux besoins de l'entreprise, soit pour y exercer l'activité, soit pour y mettre seulement le siège de l'entreprise est important : il est souvent le reflet de l'image de l'entreprise face aux clients et aux fournisseurs. L'entreprise n'a pas forcément intérêt à changer fréquemment d'adresse, car cela entraîne des coûts non négligeables : formalités administratives de transfert de siège, déménagement, avis aux clients, impression de nouveaux documents commerciaux... Cependant, elle pourra changer de siège ou de lieu d'activité au fur et à mesure de son évolution.

Qu'est-ce que la domiciliation ? Contacts ?

Il s'agit de l'adresse administrative de l'entreprise, celle qui figure sur tous les documents de l'entreprise (papier à en-tête, factures, téléphone, etc.). La domiciliation se distingue du lieu de l'exercice réel de l'activité.

Est-ce que je peux exercer ma nouvelle activité professionnelle à mon domicile ?

Vous pouvez tout d'abord librement domicilier votre entreprise chez vous, c'est-à-dire y mettre son adresse, mais à condition qu'aucune disposition légale ou contractuelle (contrat de bail, règlement de copropriété ou de lotissement, primo-accédant) ne s'y oppose.
Quant à véritablement exercer votre activité chez vous, c'est également possible sous certaines conditions, notamment si votre bail ou le règlement de votre copropriété ne vous l'interdisent pas, ni le plan d'urbanisme directeur de votre commune d'implantation. Une autorisation du maire peut également être donnée, sous conditions.
En revanche, l'entrepreneur qui a une activité ambulante peut dans tous les cas, disposition contraire ou pas, domicilier son entreprise chez lui.

Une société peut-elle être domiciliée au domicile d'un associé ?

Non, pas s'il s'agit d'un associé non gérant.
En revanche, le siège peut être fixé au domicile du dirigeant de la société, à condition qu'il n'existe pas de dispositions législatives ou contractuelles contraires à la domiciliation (dans le contrat de bail, le règlement de copropriété ou de lotissement par exemple).

Si une telle disposition contraire existe, le dirigeant peut tout de même fixer le siège de la société chez lui, mais pendant une durée limitée à 5 ans. Il doit alors en informer son propriétaire ou sa copropriété par lettre recommandée avec avis de réception.

Je vais exercer mon activité à mon domicile dont je suis propriétaire. Est-il possible de déduire un loyer au titre de mon activité professionnelle ?

Oui, vous pourrez déduire un loyer de votre résultat, si vous déclarer votre résultat dans un régime réel d'imposition, si ce loyer n'est pas excessif et correspond à la surface de votre appartement ou maison véritablement dédiée à votre activité. En revanche, les loyers versés seront imposables au titre de votre impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le bail des locaux occupés par une entreprise qui dépose son bilan est-il résilié de plein droit ?

Lorsqu'une entreprise dépose son bilan au tribunal mixte de commerce, une procédure collective est ouverte. Pendant la durée de cette procédure qui vise à sauvegarder ses intérêts, l'entreprise locataire poursuit son activité et continue de payer le loyer de ses locaux professionnels. Les relations entre le locataire et le bailleur se poursuivent normalement, sous le contrôle du juge.


Dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire, l'administrateur, s'il en a été nommé un, peut décider de résilier le bail si la viabilité de l'entreprise en dépend, et cette décision s'imposera au bailleur. Mais le bailleur lui-même peut demander la résiliation du bail au tribunal pour des fautes commises par le locataire, de natures différentes selon qu'elles sont antérieures (sous-location ou travaux sans autorisation, défaut d'entretien des locaux) ou postérieures (non-paiement des loyers et charges) au jugement d'ouverture de la procédure judiciaire. Le juge estime la gravité de la faute et peut refuser la résiliation, le bailleur doit alors poursuivre le contrat.


En cas de liquidation judiciaire de l'entreprise, l'activité se poursuit pour les besoins de sa liquidation, pour une période limitée. L'administrateur, s'il en a été nommé un,  peut décider de la résiliation du bail (ou à la demande du bailleur) ou de sa cession. S'il cède le bail, il doit le faire en respectant les conditions prévues par le bail. Ainsi par exemple, la clause de destination des lieux, la clause donnant un droit de préemption au bailleur doivent être respectées. Seule la clause de garantie solidaire du cédant ne sera pas mise en oeuvre (le cédant ne restera pas garant du paiement des futurs loyers par le repreneur).

Je vais céder mon droit au bail mais le bailleur impose une clause de garantie solidaire du paiement du loyer dans l'acte de vente. A quoi cela m'engage-t-il et pour quelle durée ?

Cette clause, figurant dans le bail et reprise dans l'acte de vente du fonds de commerce ou du bail, permet au bailleur de se retourner contre vous, (cédant), pour obtenir le paiement des loyers et charges, si le repreneur (cessionnaire) est défaillant.
(La loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises limitant à 3 ans la durée de la période de recours contre le cédant, n'est pas applicable sur le territoire). Le délai court ainsi jusqu'à la date d'expiration du bail repris.

Je vais domicilier mon entreprise chez moi. Que dois-je faire en matière d'assurance ?

Il faut distinguer domiciliation et exercice de la profession. La simple domiciliation n'entraîne pas de risques particuliers et n'a donc pas d'implication au niveau des assurances. En revanche, l'exercice d'une activité professionnelle chez soi peut avoir des conséquences nécessitant une extension du contrat "habitation" ou la souscription d'un nouveau contrat. En effet, des clients peuvent se blesser dans les locaux, du matériel professionnel peut être détruit ou volé, le stock peut être détérioré... Sur ce dernier point il convient d'être particulièrement prudent, car si le local n'est pas adapté au stockage de marchandises, vous risquez de rencontrer des difficultés à assurer vos stocks.

J'exerce mon activité à mon domicile. Est-ce que je suis soumis à la réglementation des ERP ?

Tout dépend de là ou vous exercez effectivement votre activité :
- Si vous recevez vos clients dans "le même ensemble de pièces que la vie familiale" (votre salon par exemple), vous n'y serez pas soumis.
- Par contre, si vous dédiez une pièce de votre logement spécifiquement à votre activité, vous devrez respecter les obligations incombant aux ERP, en matière d'accessibilité et de sécurité incendie.

J’exerce une activité civile dans le cadre d’une SARL. A quel type de bail dois-je me soumettre ?

En exerçant une activité professionnelle exclusivement civile, c’est la réglementation du bail professionnel qui s’applique de plein droit. En effet, la forme sociale ( exemple SARL société commerciale par la forme) est indifférente pour l’applicabilité de ce statut, puisque c’est la nature de l’activité exercée qui est considérée. Les parties peuvent néanmoins préférer conclure un bail commercial même lorsque l'activité est civile.

(NB : inversement une activité commerciale ne peut pas être exercée dans le cadre d'un bail professionnel).

Fiche pratique : Quel bail pour quelle activité ?

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Le bail professionnel est le bail conclu pour les activités dites non commerciales / libérales. (Il n'est pas réglementé en Nouvelle-Calédonie) Le bail commercial est conclu pour les activités commerciales, il a une durée de 9 ans et est réglementée par le code de commerce.

Consultez la fiche pratique Bail professionnel et bail commercial.

Ou trouver un modèle de bail commercial ou professionnel ?

Vous pouvez demander un modèle par mail à  conseil@cci.nc.

Bail Professionnel

Qu’est ce que le bail professionnel ?

Le bail professionnel est le bail conclu pour les activités dites non commerciales / libérales. ( Il n'est pas réglementé en Nouvelle-Calédonie).

Vous pouvez consulter la fiche pratique sur la bail professionnel et le bail commercial.

Bail commercial

Existe-t-il un plafond pour le dépôt de garantie d’un bail commercial ?

Oui, le montant du dépôt de garantie ne pourra dépasser deux termes de loyer d'avance, au-delà il sera productif d'intérêt.

Comment réévaluer le loyer de mon bail commercial ?
Qui doit prendre en charge les travaux et réparations effectués dans un local sous bail commercial ?

Le code civil distingue trois sortes de réparations :les réparations dites locatives ou de menu entretien, les réparation d'entretien, les grosses réparations. Le plus souvent, le preneur est tenu aux réparations locatives ou de menu entretien dès lors qu'elles ne sont pas dues à la vetusté. ex: la réfection des peintures, l'entretien des appareils sanitaires du sol et des climatisations, le remplacement des vitres... Mais certaines clauses peuvent être plus contraignante et mettre à la charge du locataire toutes les réparations à l'exception de celles prévues à l'article 606 du code civil: "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutre et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. toutes les autres réparations sont d'entretien.) la clause selon laquelle le locataire supporte toutes les réparations est licite.

Le propriétaire de mon local commercial ne souhaite pas effectuer les travaux dont il a la charge : ai-je le droit de ne pas payer les loyers ? Guide: le bail commercial

Si rien n’est précisé dans le bail, le propriétaire doit prendre à sa charge les "grosses réparations", mais elles ne sont pas listées de façon exhaustive dans le code civil, et rien n’imposait aux co-contractants de lister ces charges.
Par conséquent, la règle est la suivante : les « grosses réparations » (article 606 du code civil) touchent à la structure de l'immeuble et de ses accès, au gros-œuvre, au clos et au couvert (toiture, gouttières, descentes d'eaux pluviales, verrières, menuiseries extérieures), aux balcons et terrasses et aux équipements indispensables à l'utilisation des locaux (chauffage central, ascenseur, égouts, installations sanitaires).
Quant au locataire, il assume le coût de l'entretien (article 605 du code civil) et des réparations des aménagements intérieurs, peinture, petits équipements.
Si vous avez averti votre propriétaire des travaux nécessaires par LR avec AR et qu'il ne les effectue pas, vous avez alors trois solutions :
- demander la résiliation du bail à ses torts,
- réclamer en justice l'exécution forcée sous astreinte de ces travaux (injonction de faire) si le fait que la charge revient au bailleur ne fait aucun doute,
- demander en justice l'autorisation de faire accomplir vous-même les travaux, à charge pour votre propriétaire de vous les rembourser.
Attention : le fait que le bailleur n'exécute pas les travaux ne vous donne pas le droit de ne pas payer votre loyer.

Le propriétaire de mon local commercial a vendu les murs sans m’en informer. Ai-je un recours pour me substituer à l’acquéreur dans la vente, et quelles sont les conséquences de cette vente pour mon commerce ?

En métropole exclusivement, et depuis 2014, lors de la vente d’un local occupé par un locataire et destiné à ces usages, le propriétaire doit en informer celui-ci par lettre recommandée avec avis de réception (ou par remise en main propre contre réception ou émargement). A peine de nullité, cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce droit de préemption n'est pas applicable sur le territoire.

Mon bail arrive au terme des 9 ans. Que dois-je faire ?

Un fois parvenu à son terme, le propriétaire à deux alternatives : soit renouveler le bail, soit payer au locataire une indemnité d'éviction. Pour plus d'informations consultez le guide "le bail commercial".

L'Irl s'applique t il sur les baux commerciaux ?

Non, l’Indice de révision des loyers ne concerne que les baux d’habitation. Les loyers des locaux à usage d'habitation (baux conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2007) peuvent être revalorisés suivant l’IRL, dans la limite maximale de 2% par an, conformément à la délibération n°152 du 28 septembre 2011 relative à la révision du prix des loyers. L’IRL est publié mensuellement sur le site de l’ISEE www.isee.nc.

BT21 : quel indice prendre en compte ?

Pour une revalorisation, il faut toujours que les deux index BT21 utilisés dans une même formule soient exprimés dans une même base et soient du même mois de référence. Ils sont exprimés en base 100 depuis décembre 2012. Vous pouvez consulter l’évolution du BT21 sur le site internet de l’Isee.

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